San Diego y Chula Vista colaboran para ayudar a resolver la crisis de vivienda de la región mediante un acuerdo de intercambio de terrenos que permitirá la construcción de un barrio de 215 viviendas en terrenos no urbanizados destinados a la agricultura.
La propiedad de 24 acres, ubicada justo al este de la Interestatal 805, es uno de los tres grandes terrenos subutilizados que las dos ciudades más pobladas de la región han acordado intercambiar cuando se presente la oportunidad adecuada.
La propiedad, que muchos consideran ideal para vivienda, ha estado vacía durante décadas porque, aunque se encuentra dentro de los límites de la ciudad de Chula Vista, su único por carretera proviene de la ciudad de San Diego.
Un promotor inmobiliario debe sortear muchos trámites burocráticos para obtener la aprobación de 215 viviendas de dos ciudades diferentes, lograr que ambas ciudades acuerden un intercambio de terrenos y, posteriormente, que los funcionarios de anexión del condado aprueben dicho intercambio.
Cuando abundaban los terrenos abiertos en San Diego, ningún promotor se plantearía seriamente algo así. Pero más recientemente, ante la escasez de terrenos y la desaparición de las parcelas de fácil desarrollo, Tri Pointe Homes lo logró y está a punto de concretarse.
El Ayuntamiento de Chula Vista aprobó el proyecto el 3 de diciembre. El Ayuntamiento de San Diego lo aprobó el 3 de febrero. Ambas ciudades, la más reciente de San Diego esta semana, aprobaron un acuerdo para compartir el impuesto predial.
La única aprobación pendiente es la de los funcionarios de anexión de la Comisión de Formación de Agencias Locales del condado. El promotor y los funcionarios municipales afirman que esperan que dicha aprobación se dé este verano u otoño.
Si bien se elogia a Chula Vista y San Diego por su cooperación para la construcción de más viviendas, el acuerdo también ofrece ventajas financieras para ambas ciudades.
Debido a que la propiedad se encuentra en el extremo sur del río Otay y en lo que las autoridades esperan que se convierta en el Parque Regional del Valle de Otay, prácticamente no hay forma de construir carreteras que permitan el desde Chula Vista.
Si Chula Vista permitiera la construcción del barrio de 215 viviendas y mantuviera el terreno dentro de los límites de la ciudad, tendría que contratar a San Diego para que le proporcionara los servicios de policía y bomberos.
Un análisis realizado por un consultor concluyó que Chula Vista habría generado ganancias durante el primer año del proyecto y luego habría perdido dinero durante 18 años consecutivos, lo que habría resultado en una pérdida total.
“Sería muy difícil para nuestra policía y bomberos gestionar esto”, declaró el alcalde de Chula Vista, John McCann, cuando el Ayuntamiento aprobó el proyecto en diciembre.
Además, los funcionarios municipales afirmaron que Chula Vista tendría que depender principalmente de los impuestos prediales para cubrir los gastos que conlleva un nuevo vecindario.
Esto se debe a que es poco probable que los residentes del nuevo vecindario compren y paguen impuestos sobre las ventas en Chula Vista, ya que el único al vecindario es desde Dennery Road en San Diego, lo que facilita las compras en San Diego.
Dos estudios independientes que analizaron el impacto financiero en San Diego concluyeron que si el vecindario se anexara a la ciudad, se generarían suficientes ingresos fiscales para cubrir los costos. Un estudio indicó que San Diego tendría un superávit anual neto de $6,000, mientras que el otro estimó $24,000.
El acuerdo sobre el impuesto predial establece que Chula Vista continuará recaudando esos ingresos hasta que LAFCO apruebe la anexión. San Diego comenzaría entonces a recaudarlos.
Rob Hixson, presidente del Grupo de Planificación Comunitaria de Otay Mesa en San Diego, afirmó que el acuerdo entre ambas ciudades es un excelente ejemplo de la colaboración entre los funcionarios locales para abordar la escasez de viviendas en la región.
Hixson afirmó que algunas de las viviendas del nuevo vecindario tendrán vistas espectaculares de un extraordinario espacio abierto al norte, donde funcionarios de ambas ciudades han estado planificando el Parque Regional del Valle de Otay.
“Es un lugar ideal para viviendas”, declaró Hixson esta semana.
La concejala de San Diego, Vivian Moreno, elogió el proyecto, al que Tri Pointe denomina proyecto Nakano, por proporcionar senderos que conectan con el parque regional planificado.
El parque se concibe como un parque lineal de 21 kilómetros que se extiende a lo largo del río Otay, desde las salinas de la bahía de San Diego, al oeste, hasta la parte alta y baja del lago Otay, al este.
La visión del parque se remonta al menos a 1990, cuando San Diego y Chula Vista firmaron un acuerdo de ejercicio conjunto de facultades, en el que se comprometían a adquirir y preservar el terreno cuando fuera posible.
En dicho acuerdo también se abordó la posibilidad de que ambas ciudades intercambiaran terrenos cuando fuera conveniente, ya sea para fortalecer el parque o por otras razones. Ambas ciudades también han firmado varias cartas de intención y memorandos de entendimiento sobre el parque y posibles anexiones.
El terreno de 24 acres del proyecto Nakano se menciona como una posible zona para ser anexada de Chula Vista a San Diego.
Otras dos parcelas, ambas de mayor tamaño, también se mencionan como candidatas a la anexión.
Se trata de la propiedad Ranchero Ríos, un terreno baldío justo al oeste del proyecto Nakano, al otro lado de la I-805, y la propiedad West Fairfield, una zona industrial poco desarrollada ubicada entre la Interestatal 5 y las salinas, que se extiende desde Palomar Street hasta Main Street.
Los funcionarios municipales no proporcionaron información sobre las propuestas de desarrollo para estas dos propiedades. Ambas se encuentran dentro de la ciudad de San Diego y podrían ser anexadas a Chula Vista.
El proyecto Nakano está previsto que incluya 61 condominios completamente independientes, 84 dúplex y 70 casas adosadas. Ninguno de los edificios tendría más de tres plantas.
De las 215 unidades, 22 serían subsidiadas con restricciones de alquiler para inquilinos de bajos ingresos. Las unidades subsidiadas se construirían en el sitio, lo cual fue elogiado por los funcionarios municipales, pero se agruparían en lugar de distribuirse por todo el vecindario.
El proyecto destruiría algunas charcas vernales y otros hábitats ambientalmente sensibles. El promotor acordó mitigar ese daño creando más charcas vernales en un sitio cercano a Spring Canyon.
El concejal de Chula Vista, José Preciado, calificó el proyecto como un excelente ejemplo de dos ciudades trabajando juntas para servir los intereses de la región.
McCann dijo que también era positivo lograr un objetivo que se discutió por primera vez hace 35 años.
“Esto ha estado en la agenda desde 1990”, dijo. “Sería bueno terminar esta obra”.
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