Un equipo de desarrollo dirigido por dos mujeres, incluida una funcionaria local de uso de suelo, superó a una empresa de viviendas asequibles de décadas de antigüedad en la competencia inmobiliaria detrás de escena para convertir la torre de oficinas 101 Ash St. de San Diego en cientos de apartamentos subsidiados.
El lunes, los del Concejo Municipal de San Diego votaron en sesión cerrada para seleccionar a Create Dev LLC y MRK Partners Inc. para transformar el edificio lleno de asbesto y error cívico en una historia de éxito de viviendas en el centro de la ciudad.
La decisión significa que las entidades comenzarán a negociar más formalmente un acuerdo que eventualmente podría ver a San Diego liberarse del peso financiero de una propiedad desocupada que sigue causando problemas a la ciudad.
“Hoy, después de una presentación sobre dos propuestas bien evaluadas para redevelopar el edificio de propiedad municipal en 101 Ash St., el Concejo Municipal instruyó al personal para iniciar negociaciones exclusivas con Create Dev LLC y MRK Partners sobre su propuesta para crear 253 viviendas asequibles con comercios en el primer piso en el sitio”, dijo el alcalde de San Diego, Todd Gloria, en un comunicado. “El personal de la ciudad actualizará al concejo regularmente a medida que las negociaciones avancen en los próximos meses.”
Create-MRK superó a la rival Affirmed Housing con una oferta que propone 250 unidades residenciales restringidas para personas que ganan entre el 30% y el 80% del ingreso medio del área. El ingreso medio del área para una familia de cuatro en el condado de San Diego es de $119,500.
El plan también incluye 25,000 pies cuadrados de tiendas en la planta baja y una instalación de cuidado infantil de 4,000 pies cuadrados.
Create es una empresa dirigida por una sola mujer, Kelly Modén, comisionada de planificación de San Diego, que se especializa en viviendas multifamiliares. MRK, con sede en Los Ángeles, es una empresa privada de inversión inmobiliaria enfocada exclusivamente en el desarrollo de viviendas asequibles, incluidos proyectos de conversión de hoteles y moteles en residencias. La empresa fue fundada en 2015 por la presidenta Sydne Garchik.
Los socios han colaborado en varios proyectos, incluido el proyecto de los apartamentos Vista Woods en Pinole. El proyecto en el norte de California fue una construcción desde cero e incluye 179 unidades asequibles para personas mayores.
“Estamos encantadas y listas para ponernos a trabajar”, dijo Modén en un comunicado. “Nuestra rehabilitación de 101 Ash proporcionará más que hermosas viviendas asequibles para las familias trabajadoras de San Diego, también activará una comunidad. Esperamos trabajar con la ciudad en los siguientes pasos y compartir más sobre este proyecto que aporta beneficios incomparables a la ciudad y a la comunidad más amplia de San Diego.”
El equipo incluye a Gensler como arquitecto del proyecto y a Swinerton como contratista general. La organización sin fines de lucro SAY San Diego, que opera programas de antes y después de la escuela en muchas escuelas de San Diego, ha acordado operar la instalación de cuidado infantil.
Aunque el equipo liderado por mujeres tiene menos experiencia que Affirmed Housing, fundada en 1992, Create-MRK podría haber ganado la preferencia de los del concejo al prometer un número sustancial de unidades de dos y tres habitaciones, que pueden acomodar familias. En una entrevista con el Union-Tribune la semana pasada, Modén dijo que más de la mitad de las unidades residenciales del proyecto serán para familias.
Además, el equipo de desarrollo dijo que buscará darle prioridad a los empleados de la ciudad con ingresos calificados y a otros trabajadores cívicos para una parte de las unidades.
Los términos propuestos del acuerdo, como si la transacción sería una compra total del terreno o una propiedad compartida con ingresos compartidos, probablemente influyeron en la decisión de los del concejo. También es clave la capacidad de un desarrollador para competir por y asegurar fondos de un grupo limitado de subsidios de viviendas asequibles.
La vivienda asequible es un tipo de producto específico que depende en gran medida de una combinación de subsidios locales, estatales y federales. Este tipo de producto está regulado por agencias gubernamentales, que otorgan créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos y vales de vivienda para garantizar que los desarrolladores puedan alquilar unidades a hogares con ingresos calificados a tarifas por debajo del mercado. Las tarifas de alquiler son establecidas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. cada año y son específicas para el tamaño de la familia de cada arrendatario e ingresos anuales.
Ambos equipos han declinado divulgar públicamente los términos propuestos del acuerdo o detalles sobre los planes de financiamiento.
La semana pasada, el presidente de Affirmed Housing, Jimmy Silverwood, sugirió que la propuesta de su equipo pagaría a la ciudad $86 millones durante 40 años. Modén insinuó que la ciudad podría retener la propiedad del edificio bajo una opción en la propuesta Create-MRK, lo que le permitiría cobrar ingresos por alquileres “perpetuamente”.
La oferta rival de Affirmed Housing incluía 263 unidades residenciales restringidas para personas que ganan entre el 30% y el 70% del ingreso medio del área, y una instalación de cuidado infantil de 30,000 pies cuadrados en el primer piso. El equipo incluye a HA Builder Group como contratista general, y dos arquitectos, Carrier Johnson + Culture y Basis Architecture and Consulting.
“Aunque estamos decepcionados de que nuestra propuesta no haya sido seleccionada, Affirmed Housing sigue comprometida con nuestra misión de proporcionar viviendas asequibles de alta calidad, sostenibles y exitosas como lo hemos hecho durante más de 30 años”, dijo la empresa en un comunicado.
Construida en 1967, la torre de oficinas de 21 pisos en 101 Ash St. ha estado mayormente vacía desde mediados de 2015, cuando Sempra Energy se mudó. A principios de 2017, la ciudad firmó un acuerdo de arrendamiento a 20 años con Cisterra Development, con la expectativa de albergar a una parte de su fuerza laboral en el centro en el edificio de 314,544 pies cuadrados.
Ese plan fue abandonado después de que una remodelación más grande de lo anticipado resultó en contaminación por asbesto y otros problemas. En 2022, la ciudad compró el arrendamiento por $86 millones en un acuerdo de liquidación controvertido.
El edificio, que sigue vacío, requiere mantenimiento regular y seguridad, lo que le cuesta a la ciudad millones cada año.
Original Story
San Diego selects team to convert 101 Ash St. into low-income housing
