El alcalde de San Diego, Todd Gloria, ha abandonado su ambicioso plan para ofrecer los terrenos del centro de la ciudad para su renovación como parte de un esfuerzo para asegurar una nueva instalación para el Ayuntamiento que albergue a los empleados del gobierno.
La decisión, anunciada el miércoles como parte de un paquete de posibles recortes presupuestarios de emergencia, se produce después de que los votantes rechazaran el mes pasado un aumento de impuestos sobre las ventas que habría ayudado a compensar los déficit presupuestarios proyectados de casi 1,5 mil millones de dólares en los próximos cinco años.
El esfuerzo de Revitalización del Centro Cívico, como se denomina el plan, fue ideado por Gloria en 2022 como una forma de dar nueva vida —y potencialmente miles de unidades residenciales— al envejecido complejo del Centro Cívico en el corazón del centro de San Diego.
La idea era arrendar o vender los bienes raíces municipales de la ciudad para financiar la construcción o compra de una nueva instalación para el Ayuntamiento.
El plan fue celebrado por Gloria, en ese entonces, como una solución a un problema que ha afectado a la ciudad desde finales de la década de 1980, cuando los funcionarios enfrentaron importantes necesidades de mantenimiento en el Ayuntamiento y consideraron adquirir terrenos en East Village para reemplazar el espacio de oficinas.
El último esfuerzo, que avanzó de manera irregular, ahora está muerto.
“La visión de construir un nuevo Ayuntamiento o adquirir un nuevo edificio para reubicar las operaciones de la ciudad no se va a llevar a cabo, al menos en un futuro cercano”, dijo Gloria al Union-Tribune. “Nos enfrentaremos a una serie de decisiones muy difíciles para abordar el déficit estructural con el que estamos lidiando. Y esta es una de ellas. Pero esta es una de las (decisiones) sobre las que tenemos control total.”
La decisión significa que todo el trabajo en el proyecto se detendrá, incluyendo el trabajo de un consultor contratado por la ciudad para ayudar a evaluar opciones para un nuevo Ayuntamiento.
La ciudad también intentará renegociar o rescindir los arrendamientos de oficinas en otras partes del centro que son pagados con el fondo general. Y buscará trasladar más de su fuerza laboral del centro de la ciudad de regreso a un complejo envejecido que Gloria intentará mantener con vida.
“Si lo poseemos, debemos usarlo”, dijo Gloria. “He trabajado para la ciudad desde 2008 y conozco íntimamente las deficiencias de las instalaciones que tenemos, y esas siguen siendo un problema. Mi trabajo es asegurarme de que estamos istrando la ciudad para el beneficio de la gente.
La prioridad es asegurarnos de que cuando los ciudadanos llamen al 911, tengamos a alguien para responderles, y que sigamos abordando la falta de vivienda.”
El complejo del Centro Cívico está delimitado por A Street y C Street al norte y al sur, y First Avenue y Third Avenue al este y al oeste. La zona de cuatro manzanas alberga el Edificio de istración de la Ciudad (también conocido como el Ayuntamiento), que fue construido en 1965 y es sede de la oficina del alcalde, la oficina del secretario de la ciudad, las oficinas de los concejales y la cámara del consejo. El conjunto también incluye la torre de oficinas del Plaza del Centro Cívico, Golden Hall, una plaza pública, un estacionamiento y el Teatro Cívico con capacidad para 3,000 personas.
Los bienes raíces de la ciudad se extienden al otro lado de la calle hacia una quinta manzana en 1222 First Ave., donde se encuentra el Edificio de Operaciones de la Ciudad (COB, por sus siglas en inglés). La ciudad también es propietaria de la manzana adyacente en 101 Ash St.
En septiembre de 2022, el alcalde formó el Comité Ciudadano de Revitalización del Núcleo Cívico, marcando el inicio formal de su impulso por desprenderse de los terrenos en busca de algo mejor.
En mayo de 2023, San Diego ofreció cinco de las seis manzanas para su venta o arrendamiento, cumpliendo con los requisitos establecidos en la Ley de Terrenos Excedentes de California. Sin embargo, la solicitud de Revitalización del Centro Cívico fracasó en su mayoría en atraer el interés de los desarrolladores.
La falta de interés en los bienes raíces urbanos se atribuyó a la carga impuesta a los desarrolladores prospectivos por la Ley de Terrenos Excedentes, que prioriza la producción de viviendas subsidiadas para familias de bajos ingresos. Al menos, los desarrolladores debían reservar el 25% de las unidades residenciales propuestas como unidades asequibles, lo que significa que estarían restringidas para familias que ganen el 80% o menos del ingreso medio del área.
La ciudad inicialmente tenía la intención de poner algunas o todas las manzanas nuevamente en el mercado mediante un proceso más tradicional de solicitud de propuestas con un requisito reducido de viviendas asequibles. Pero esta acción se ha mantenido en espera mientras se espera el resultado del trabajo del consultor y las decisiones relacionadas con 101 Ash.
A principios de este año, la ciudad contrató a la firma canadiense P3 Advisors para evaluar si debería construir su propio rascacielos o adquirir una propiedad existente. El contrato se financió con 2 millones de dólares provenientes del fondo general, asignados por los del consejo en 2023, aunque no está claro cuánto se ha gastado hasta la fecha. El análisis de la firma aún no se ha completado y quedará sin terminar.
El producto final iba a ser una recomendación sobre el Ayuntamiento, dijo Jay Goldstone, asesor especial del alcalde que ha estado liderando el esfuerzo de Revitalización del Centro Cívico para la ciudad.
El análisis de construir o comprar probablemente quedará obsoleto si la ciudad reanuda la búsqueda de nuevas instalaciones, dijo.
“Hoy existen algunas oportunidades que probablemente no estarían disponibles dentro de un año o dos”, dijo Goldstone, refiriéndose a propiedades en el centro que la ciudad podría adquirir a un precio con descuento debido a las condiciones del mercado.
Las propiedades que se han considerado como posibles reemplazos del Ayuntamiento incluyen dos edificios de oficinas en el proyecto Campus at Horton de Stockdale Capital Partners, la torre de 17 pisos en el Distrito de Investigación y Desarrollo de IQHQ en el paseo marítimo, y el Wells Fargo Plaza de Irvine Company.
Aunque los edificios de oficinas del centro se están vendiendo a precios bajos, la ciudad no ha recibido ofertas con condiciones similares, dijo Gloria.
“Muchos de estos inversionistas, cuando ven que la ciudad entra en la sala, no nos están ofreciendo las ofertas tan atractivas que les están dando a otras personas. Es precisamente por esa razón que me niego a pedirles a nuestros contribuyentes que rescaten a otras compañías de sus situaciones inmobiliarias”, dijo. “Algunos de estos inversionistas podrían lamentar no haberse comprometido con nosotros de manera más productiva. Pero, en cierto modo, tal vez eso sea una bendición, porque, nuevamente, podemos tomar esos ahorros de estos arrendamientos y destinarlos a diferentes servicios en lugar de a una hipoteca de un edificio”.
En un esfuerzo separado pero relacionado, la ciudad también contrató a finales de 2022 a la firma de gestión y servicios de inversión inmobiliaria Jones Lang LaSalle para evaluar las necesidades de oficinas del centro de la ciudad, con el trabajo destinado, en parte, a ayudar a la ciudad a entender cuánto espacio sería necesario en una nueva instalación del Ayuntamiento. El acuerdo con el consultor tenía un presupuesto de 725,000 dólares. La firma encontró que la ciudad podría albergar a 3,060 trabajadores en 580,000 pies cuadrados de espacio utilizable neto, reduciendo su huella total de oficinas en el centro en 239,000 pies cuadrados.
Más recientemente, la Fundación Prebys, con la intención de preservar el Teatro Cívico, contrató a la firma de consultoría inmobiliaria y planificación urbana U3 Advisors, con sede en Filadelfia, para crear una visión general para las manzanas del Centro Cívico.
El documento de visión de la firma aún no se ha completado. El trabajo de U3 Advisors continuará, dijo Crystal Page, portavoz de la Fundación Prebys.
“Seguimos creyendo que este proyecto es vital para el futuro de nuestro centro y la economía local como un proyecto generador de ingresos para la ciudad, los habitantes de San Diego y la región”, dijeron en un comunicado conjunto Betsy Brennan, directora ejecutiva de Downtown San Diego Partnership, y Grant Oliphant, director ejecutivo de la Fundación Prebys. “Seguimos firmemente comprometidos con la visión a largo plazo de un Centro Cívico en el centro de la ciudad que sea un centro próspero lleno de arte, cultura y vivienda. San Diego no merece menos.”
El alcalde dijo que agradecía los esfuerzos de la Fundación Prebys y espera que el trabajo de visión se pueda aplicar de alguna manera en el futuro.
Con la ciudad quedándose en su lugar por un tiempo, Gloria dijo que se centrará en encontrar formas de aprovechar el espacio muerto del Centro Cívico, que incluye Golden Hall. El antiguo lugar de eventos fue utilizado más recientemente como refugio para personas sin hogar. En el futuro, Golden Hall podría usarse para almacenamiento de la ciudad o espacio de trabajo para empleados, o podría alquilarse para eventos comunitarios o servicios, dijo.
El alcalde también quiere mejorar la seguridad de los edificios en el Ayuntamiento y en Civic Center Plaza, así como aumentar los ingresos del estacionamiento, y reabrir la tienda de delicatessen y el restaurante cerrados.
En cuanto al obsoleto Edificio de Operaciones de la Ciudad, la ciudad tiene la intención de trasladar a los trabajadores fuera del edificio a principios de 2025 y llevarlos a nuevos espacios arrendados en el centro y en Mission Valley. Los nuevos arrendamientos no se pagan con el fondo general. Se financian utilizando el fondo empresarial del Departamento de Servicios de Desarrollo, que recauda tarifas por los servicios de la ciudad.
No está claro qué sucederá con el edificio COB después de que se desocupe por completo. Gloria dejó abierta la posibilidad de buscar propuestas de renovación para la única manzana en una fecha posterior.
La ciudad también está considerando dos propuestas para convertir la torre de 101 Ash St., que está contaminada con asbesto, en unidades residenciales para familias de ingresos bajos o extremadamente bajos. Goldstone espera regresar al Consejo de la Ciudad en una sesión cerrada a principios del próximo año con una recomendación para avanzar con una de las propuestas.
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